商业空间的商业空间设计

商业空间的商业空间设计

商业空间设计，实际上是对于商业空间的分析判断，其实我们认为，就是商业的这种建筑设计也好、装饰设计也好、环境设计也好，实际上还是要针对消费者去做。也就是针对市场去做。 如果没有这个前提条件，后面的所有东西是没有基础去评判的。

我们不能简单地去照搬国外的东西，我们也不能够就是无视现代人的，就是现代中国消费者，各个城市的消费者，不同的消费需求。所以实际上，归根到底是要创造一个符合现代人们生活方式的一个商业环境。 现在通过几个案例来讲。怎么去满足现代人的生活方式？

那么我们去考量美国人的生活方式，欧洲人的生活方式，或者东南亚的生活方式，以及中国的不同城市的生活方式。

实际上，它是现在人们的生活水准和收入水平来决定它必须做这样的商业设施了。我们可能现在我们的建筑更多的是满足我们购物店的模式更多是满足美国的六七十年代、八九十年代，可能是这样，这样的建筑模式和商业空间或者商业的组合可能跟它那个时候基本是吻合的，因为我们的消费水平，经济发展水平决定了。

但是我们又欣喜地看到，实际上我们中国消费者追求的东西，从趋势上又和他们很吻合，这是人类了的共性。比如说我们在上海、北京看到的一些商业设施，它已经很靠近现在国外商业组合以及建筑的环境。这是为什么？

它的这个城市发展以及当地的消费，甚至当地的这个国外的大量的商业公司进来以后，带动了这种消费，使得他在本地，在那样的城市，能够产生那样的商业设施和商业组合。那么我们每到一地，如果做二、三线城市，或者中小的城市，可能不能够这么做。但是我们又看到就是未来的这些中小城市、二三线城市，也一定会走这样的路。因为人类追求美，追求消费，无论是精神、还是物质的，其实大家都共性的。只是由于发展的这个阶段不一样，导致了这种在不同的阶段有不同的追求。

所以就是要我们在做某一个商业建筑设计之前，一定要对当地的生活方式、需求有一个了解。同时我们还要考虑这种前瞻性，就是它还是要发展的，我们做一个建筑产品，我不可能仅仅满足现代的需求，我要有一定的前瞻性。

那么有了这种需求，我们就判断它的这个满足这种需求的商业模式，也就是说我们现在我们在做建筑产品之前，一定要先做将来的商业组合，就是为了满足这种消费需求。商业组合是什么？

也就是刚才说的，比如主力面是谁？中小店铺是谁？那么餐饮是什么样的餐饮的组合？有没有娱乐？娱乐又怎么进来的？这是一个不同的商业项目有不同的组合方式，这种组合方式是要满足当地的刚才我们说的这个消费需求。

那么这两点实际上，就是说我们要每到一个城市做一个商业设计的时候，我们都要对这个特定的城市和特定的项目做一个判断。最后实现的手段，如果前面问题搞清楚了，最后只是一个实现手段的问题。这个建筑师会按照这个商业建筑的规律去做。

为了说明上面我们这个观点，有一些案例。这是一个欧美的典型的商业空间或者叫购物中心的几种类型，其实上现在审视这几种类型，由于我们现在国家的经济发展水平和消费水平不一致，就是处在不同的阶段。

我们现在做得这些所有的商业空间的设计，其实还有很多类型没有达到我们现在可以做的这个程度。现在有很多像这个表里有一些商贸类型在北京和上海已经开始启动了，也就是说我们在逐渐更靠近欧美现在的生活方式。满足这样生活方式的这样一个质量的这么一个购物中心或者商业空间的类型。

实际上后面这个表，因为没有来得及翻，实际上对每一种商业空间，包括它的面积、规格、以及这个主力店的组合，中小店铺的组合，都有一个定义。它已经细分到对不同的消费者，有不同的购物中心或者商业空间出来。

针对你特定的市场，去做特定的商业空间。如果大家选定这个商业项目要做商业空间，那么我们去做哪一种商业空间，我们先把商业定位。不要期望于我这个商业设施能够满足所有人的需要。其实你满足所有人的需要，也就是一个失败的东西。更多成功的东西，都是你最初的市场研究的结果，你最后决定做这个建筑产品和商业组合是满足一类人的，他的生命周期会很长。如果你打算所有人都满足，这种商业的生命周期都是非常短的。

其实我们随便举个例子，比如说，欧美的世界500强的零售企业，现在真正进入中国的，也不过就是十几家。那么其实大量的店都没有进入。其实我们也不是说，一定要让他们进入，就是说可以看到他们。他们500强的零售企业，500强什么概念？

就是说它一定做到一定规模，已经有连锁品牌的发展，这500强意味着主商业形态非常多，刚才说的电器可以有十几种形态，不是同质的，都是有差异化的。家居店也可能有二三十种不同的家居模式。这种商业的产品的丰富，它就是把消费者的需求细分化了，然后再去根本不同消费者的需求，做不同的店铺形态，这种不同的店铺形态又反映我们的建筑上，是这么一种关系。现在可惜的是，实际上我们的商家更多的眼光、更多的思维并没有放到这上面。我们发现这导致了我们的商业地产，也很难做。导致了商业地产最后的规划设计是同质化的。

我们最终只能拿建筑、环境去弥补这个同质化。其实大家做商业空间，可能里面的东西都是一样的。不像北美、欧洲有不同的商铺选择。由于这种商铺选择组合把这个商业空间定义更清晰，它是满足哪一类消费者需求，这链条、这种产业链没有形成起来。

最后形成我们同质化的东西。所以我们讲到就是实际上讲的这个，就是说基于中国现在复杂的这种情况，经济发展的这个阶段，它一个跳跃式的阶段，可能我们两年后要经历人家十年的商业发展阶段。那么我们要做项目的时候，做商业地产项目的时候，要有一个切实的分析，就是现在怎么应对，针对现在的市场怎么应对。因为我们这个地产项目，我都是要有一个长远的回报。那么我们要考虑若干年后它也不落伍，这个商业定位就非常重要了。

这个可以拿一个大家比较亲切的例子。这是青岛的一个例子，就是中山路的商业街，这个因为大家都知道，这是一个百年的商业街。以德式建筑为主的。那么在青岛市政府或者市南区政府这两三年都是想怎么去把这条街整治起来。

因为这条街现在已经完全下滑了，整个的经营状况，和街区的环境都很差。那么现在做了大概应该有三、四轮的建筑设计、改造方案，但是始终没有一个理想的改革方案能够出来。我们的思路就是这样，就是说不会一上来就去做建筑。建筑怎么做？取决于整个对这条街的定位。

这个定位怎么来？那是实际上我们对整个青岛市的商家，整个青岛市的商业情况，包括这条街的商业情况，以及消费者的认知，我们再去做。先把商业定位做好，然后再去做这个，有了清晰的商业定位，这个建筑自然就做出来了。

我们当时提出的这个设计原则就是这样，就是说青岛的消费者到底需要什么？对这条街的期望是什么？那么我们整个对商业街现在的客流有一个调查，主要是本地消费者。本地消费者应该占百分之四十多，外地消费者占五十多，这是一个很有趣的现象。

在全国的商业街里面应该是外地消费者占少数，像北京的王府井，外地消费者是外地四十多，本地五十多。我们这里恰恰是以外地消费者为主，本地消费者为辅的。针对前几年的历史的考察，应该是在包括七八年以前，都不是这种比例。这个中山路的比例都是本地消费者为主的，也就是说现在这条商业街对本地消费者已经失去魅力了。

同时我们认为就是说，那么你一定要满足现代商业的需求。我们现在去看青岛，这个中山路里面的商业构成，这种构成已经不可能满足现代人们生活、消费的需要了。不可能满足了，自然它也就不可能有很好的销售额。你的销售额上不去，商家得不到正常的利润回报，整个的街区环境只能越来越差，好店都撤走了，留下的只是差的店，只能是恶性循环，包括街区环境越做越烂。

我们认为还是要找到青岛本地消费者对这个条街的需要。而且不要看商业需求，现代人的消费方式，对这条街的环境感觉是什么？我们要分析透了，当然大量分析过程我们不展示了。最后我们得出来，就是青岛本地或者外地消费者到了这条街上，他们要什么东西呢？

实际上，百年历史老街确实是一个吸引力，有大量了优秀历史建筑。但是仅仅是这样是不够的。要有现代商业景区，要有适应现代商业的这种环境，包括建筑，建筑的空间。也就是说，商业置换、建筑的整个的环境设计也要体现现代人们生活方式的这种追求，因为我们也做了这一个调查，就是说我们如果把这条街全部做成一个历史建筑的老街。那么消费者给我们的答案、统计结果，他们认为可能青岛有很多地方，都能体现青岛的这种欧式历史建筑的这么一个建筑环境氛围，有很多地方。不一定非得这条街里体现，如果说拿这条百年老街作为欧式建筑作为这条街的卖点是远远不够的。那么必须要有现代人们的审美观念和适合现代商业运作的这样的商业建筑出来。

我们就提出一个观点，就是说这条街的改造，应该是在创意性修复的基础上。也就是说历史建筑不要动，不要去破坏历史建筑，因为原来的包括很多方案都是拆掉了很多的历史建筑，去做那个假的德式建筑，然后去模拟一个商业运作。所以这个建筑方案迟迟定不下来，我们也认为也道理，就是你没有前期市场的分析判断，我们提出来就是说一定要保持原来这条街的情况做大胆修复，就是不去破坏这种原建筑的主题结构，尤其是保持原历史建筑的风貌。