Simone杭州萧山
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2009年—2010年杭州房地产走势必然性 近几年房价的高速增长透支了市场消费能力，大量投机购买积聚了一定的市场风险，客观要求房价理性回调与消费能力再积聚，同时，在宏观经济背景的变化下，也改变了人们看涨的心理预期，观望的气氛日益加强，持币代购的时间开始延长。 但是90/70政策使小户型大量供应和经济适用房的投放，造成杭州整体小户型和低端住宅的去化会有一定问题，另外，大环境下开发商急于回笼资金，这两个不可避免的因素形成了杭州楼市降价的导火索。万科降价风波最大的作用是促使杭州地产出现品质和价格的两极分化，产品趋于高性价比，定价趋于理性。 价格理性回归，开发商追求合理利润 万科将价之前着，杭州地产开发商的利润率平均约为30-40%，部分地段稍差、整体配套品质较好的项目至少也可以达到25%。通过这次调整开发商利润应该为10-30%之间，利润高低就看谁运作的高低。 再看其他行业，酒店业平均净利润是8-10%，这已经是个很不错的经营管理水平，根据东方证券的统计，食品饮料净利润为6.2%、服装纺织6%、电器业5.7%、汽车业4%，制造业的利润率平均只有5%。只要人民币升值5%，中国跟出口有关企业的利润全部被吃光，人民币贬值5%，跟进口有关企业的利润全部被吃光，人民币汇率只要做个俯卧撑，就有一大批企业生存不下去。 相比之下，房地产的收益毫无疑问的属于超高利润，地产价格下降的幅度与利润率的合理性呈正比。 实际上，现在无论是做减法（打折、促销、降价）还是做加法（送精装、送车库、品质升级及修缮），开发商都是要少赚一点钱、多花一点钱的，这个过程就是在提升楼盘的性价比，也降低了原有的利润率，我认为当利润率降到12-15%左右可能就探底了，也就是使房价在降价竞争中趋于利润合理化。 稀缺项目总价持平，品质地产赢得市场 上说的是主流楼盘降价调整的大趋势，但非主体楼盘，比如独具稀缺资源、高端综合配套和商业潜力、独特卖点的项目将受到市场追捧，价格保持平稳。甚至有些楼盘还会打出涨价和高开高走的噱头，给消费者以信心，再给出一个低折扣，满足消费者的心理。 消费者更加关注品质楼盘和品牌的开发商。 中低价楼盘受关注 广大购房者受收入水平的影响，房价直接决定购房者的购房能力。 UID1261661 帖子117 精华0 积分156 金币78 个 阅读权限10 在线时间16 小时 注册时间2009-9-21 最后登录2009-10-22 查看详细资料 TOP 专业治疗肝内胆管结石！ 开心一下1 论坛游侠 个人空间 发短消息 加为好友 当前离线 2# 大 中 小 发表于 2009-10-9 08:35 只看该作者 10月份杭州有30多个新楼盘面市 即将到来的10月，杭城楼市将迎来开盘高峰，从市中心到各郊区板块均有新老楼盘亮相，据本报不完全统计，杭州市区范围内表示将在10月推盘的楼盘达34个，其中主城区21个，以每个楼盘推3万平方米房源计算，预计有63万平方米上市。 许多原定于9月开盘的楼盘纷纷推迟，成了10月开盘主力军。在10月新盘中，许多是首次开盘，也有不少二次推房的经典大盘。从板块来看，滨江区新盘比较多，将推楼盘包括川海•视界之窗、柏悦轩、江南文苑、华荣•风景蝶院和云厦•连园等多个新盘。大部分以中小户型为主，其中川海•视界之窗和柏悦轩均是40-65平方米的小户型。位于钱江四桥以南长河板块的华荣•风景蝶院将推出4、5、6三幢共计360多套房源，其中4、6幢为河景房，户型为83-138平方米。 在首次亮相的新盘中，文教区的滨江•金色蓝庭、紫金港板块的广宇•西城美墅、下沙的金隅•观澜时代、闲林的宏程•溪上凰庭以及三墩的金地•自在城和华丰板块的嘉里•桦枫居等项目受关注程度比较高。其中滨江•金色蓝庭位处文一路和古翠路交会处，由6幢纯板式高层围合而成，户型分为130-180平方米户型以及90平方米两大类。位于丰潭路与申花路交界处的广宇•西城美墅首批将推出90平方米以下的小户型，以84、88平方米的两房小户为主，此外还有128-139平方米的大户型，共300余套。 老盘新开的楼盘中，留下的坤和•和家园、西溪板块的大华•西溪风情、申花路上的昆仑橡树园、下沙的伊萨卡、乔司的复地•连城国际以及火车东站附近的东方红街都有比较好的房源推出。其中大华•西溪风情将推出五期“悦宫”，这批房源被称为城市游艇别墅，共有266幢房子，悦宫组团内水网密布，与西溪活水相通。 房价还会继续大降的几个原因 1.本次席卷全球的金融危机始作俑者就是美国的房地产问题，导致各国将陆续注入金融系统万亿美元来拯救，付出的代价可谓巨大！！ 本次危机爆发的最终结果会是全球房地产价格持续下跌，房地产将被投资人从投资组合中抛弃，并在未来相当长时间内被视为收益与风险不匹配的产品，最终淡出主流投资市场。 房价如果继续上涨，未来势必爆发类似金融风险，但此类金融风险如在中国发生，却未必能像美国、欧洲那样能承受住，政府已明显看出其中问题，因此已急令房产市场急刹车！ 政府是希望房价阴跌，但市场的反应是不仅房价下降且没有成交量，这是一种非常可怕的大跌前的经典形态，相信有过多年股票经验的人都知道它意味着什么--先是无量阴跌，而后开始持续快速下跌。 09年开始房价将在政府和市场的共同作用下加速下跌。 2.房价只有在持续快速上涨过程中才会具有投资价值，即使是不跌呈现横盘走势，都已不具备投资价值，这是作为一个合格的投资人基本具备的常识，因此投资人肯定会避免风险而抛售。近2年来中国房地产市场已呈现出一个典型投机市场的特点，现在在房价横盘甚至开始下跌的时候已不具备投资和投机价值，并且房地产的流动性很差，对房价的悲观预测再加上为避免更大的流动性风险，投资人的抛售力度会越来越大。 3.中国住房市场自1998年开始市场化、货币化改革以来，已经走过一个完整的10年周期，30多岁以上的人，基本都有了自己的住房，其中，相当部分的社会中的精英和既得利益者，还同时有了2套以上的住房，这部分人是社会中财富的主要持有者，他们对住房的需求经过10年来持续购置和升级已经基本满足，在房价大跌前夕，他们不是购房，而是抛售手中多余的房产。住房需求最急迫者，是30岁上下的人，心智成熟，社会经验已经比较丰富，因此基本都是看空者，人数也不是太多。人数较多的群体是30岁以下的人，年轻人购买力较弱，且可以等待至少2年，在疲弱的市场和舆论的引导下基本也都清楚房价下跌的大趋势。 因此，未来房地产市场的总体需求是在逐渐下降。 4.中国已经过了人口高峰期，前些年购买房子的刚需主要是70年代人，这个年代主要特征是每家基本都是2个以上的兄弟姐妹。未来房子刚需主要是80后、90后，很多城市家庭都是1个孩子，再加上年轻经济积累少，因此购房需求大大减少。 刚需人口的递减将大大减弱购买力，这是一个必须要正视的问题。 5.各地保障性住房开始陆续上市，这个也会减少一小部分商品房需求。 6.国家将陆续出台刺激经济和中小企业发展的鼓励政策，同时部分产业开始转型和升级，一些产业现在处于低谷，在政策的鼓励下将逐渐开始走上恢复和逐渐上升的态势，炒房的主要力量之一温州炒房团的资金应该开始考虑重新回流入产业，这是一个有眼光的投资人目前都应该想到的。 炒房资金有相当部分会流到当初他们赖以发家致富的领域里去，重新开始另一轮新产业的崛起和创造。 7.股市处于低位，一些板块和个股已经开始会有投资机会，房市资金开始向股市转移。这样可以么？
